Холдинг СФГ

ЭТАЛОН КВАДРАТНОГО МЕТРА

ФАКТОРНЫЙ АНАЛИЗ ЖИЛЬЯ В КОМПЛЕКСЕ «ТРИ БОГАТЫРЯ»

Из окон редакции «DF» «Три Богатыря» как на ладони. Пару месяцев назад у нас появилось развлечение — мы считаем этажи. Примерно раз в неделю на какой-нибудь из трех коробок появляется новый. Честно говоря, нас давно заинтересовал этот объект и его застройщик. В первую очередь, — в связи с их рекламной кампанией. Весьма креативной для местного строительного рынка. «Столичное качество в центре Воронежа», «Город ручной работы»... Что именно скрывается за столь смелыми слоганами?

 

Самый верный способ разобраться — провести факторную оценку жилья в этом объекте. За основу мы взяли ранжир критериев, разработанный ведущим московским каталогом недвижимости. Добавили в него пункты, актуальные для нашего региона, например — имидж застройщика, привлекли к процессу опытных риэлторов, и получилась следующая картина.

КЛЮЧЕВЫЕ КРИТЕРИИ

1. Месторасположение
Характеристика района. Та часть центра, до которой удобно добираться на транспорте из любого конца города. Ось «Застава — Кольцовская» — основа деловой и торговой «дислокации» в Воронеже. Кольцовский перекресток — главная транспортная развязка города.

2. Локальное расположение.
Жилой комплекс отделен от магистралей и суеты рядом дворовых территорий. Из окон шума не слышно. При этом — до остановок и супермаркетов — не более 5 минут ходьбы. До площади Ленина и вокзала — 15 минут ходьбы.

3. Площадь и «габаритность» квартир.
Современная планировка предусматривает габаритность чуть выше средней. Общая площадь однокомнатных — почти 50 кв.метров. Трехкомнатных — от 94 до 99 метров. (Для сравнения: средняя площадь современных трехкомнатных «чешек» в Воронеже — 65-69 кв.метров). Жилье в комплексе следует оценивать как просторное. В том числе — и однокомнатные квартиры.

4. Репутация компании-застройщика.
СФГ («Строительно-Финансовая Группа). Работает с 1996 года. Недостроев не зафиксировано. Является единым застройщиком микрорайона, ограниченного улицами Донбасская, Плехановская и Революции 1905 года (его все чаще теперь называют — как и комплекс — «Три Богатыря»). Уже ввела в эксплуатацию более 80 тысяч кв. метров жилья. Уважаема среди подрядных и риэлторских организаций. По данным «DF», входит в пятерку самых надежных воронежских компаний-застройщиков для долевого сотрудничества. С начала 2006 года в руководство компании вошли московские акционеры. При этом руководство открыто и доступно (что не свойственно для крупных местных застройщиков). Ценно, что сам застройщик (СФГ) является девелоперской компанией полного цикла.

4. Инвестиционная привлекательность.
До сдачи комплекса — 9 месяцев, но более 80 процентов в двух из трех «Богатырей» уже продано. Специалисты оценивают инвестиционную привлекательность этого комплекса как высокую. Главная причина — космические темпы строительства, на фоне остальных новостроек центра. За этот год, в общей сложности, возведено 35 (!) этажей, включая полностью смонтированный каркас позиции 39 («средний «Богатырь»). Если серьезных сбоев в сроках отделочных работ и ввода дома в эксплуатацию не случится (имидж застройщика — см. пункт 3), то «DF» предполагает следующую линейку прогнозов (см. «Справку»).

ВТОРОСТЕПЕННЫЕ КРИТЕРИИ

1. Используемые стройматериалы и конструкции при возведении.
Кирпичные и монолитно-кирпичные. Хотя воронежцы по-прежнему остаются преданными поклонниками, что называется, «чисто кирпичной» кладки, но вышеупомянутый вид домостроения сегодня набирает обороты и в Воронеже и доказывает свою конкурентоспособность. За счет: а) скорости возведения домов (кирпичные — дольше) и б) возможности новоселам реализовывать свои собственные архитектурные и дизайнерские задатки (многие квартиры в «монолите» продаются со свободной планировкой).

2. Планировка.
Для одноподъездной «свечи», с 4-5 разнокомнатными квартирами на этаже, что-то более адекватное придумать трудно. Архитекторам удалось решить одну из главных проблем в домах подобного типа — максимально избежать комнат «чулок» (основная издержка при проектировании «свечей») . Все квартиры — холльного типа. В наличии отдельная гардеробная. У некоторых однокомнатных квартир окна даже выходят на две стороны света. Еще одна инновация планировок однокомнатных квартир — окна в ванных комнатах!

3. Наличие внешней инфраструктуры.
Исторически один из самых насыщенных инфраструктурой микрорайонов центра Воронежа. В радиусе километра — сразу несколько супермаркетов всех классов. Рядом — мини-рынок (Застава), ярмарка. Средоточие фитнес-центров и салонов красоты. Школа, детские сады. В проекте дальнейшей комплексной застройки микрорайона — появление новых детских и спортивных площадок, фитнес-клубов, — внутри квартала; усовершенствование подъездных путей.

4. Наличие автостоянки / парковки.
Будет автопаркинг. Есть место для стоянок вокруг домов. Под комплекс отведен целый квартал, ограниченный улицами Бакунина, Войкова, Кропоткина, III Интернационала, и ощущения тесноты нет.

5. Наличие лоджии, балкона, террасы.
Минимум одна лоджия во всех квартирах присутствует. На этажах, выше десятого, добавляется оригинальная угловая терраса, с пластиковым остеклением.

6. Фактор лифта / наличие грузового лифта.
Имеются пассажирский и грузовой. Лифты современные, бесшумные, фирмы «Otis». Условия для транспортировки крупногабаритных вещей при переезде отличные.

7. Высота потолков.
Не низкие, но и не «сталинские». Высота 2,75 метров.

8. Вид из окна.
Начиная с 10 этажа и выше, свободный обзор открыт во все стороны света. Вместе с телебашней и «Синей птицей», «Три Богатыря» — самые высокие сооружения в радиусе 1,5 километров. На низких этажах хорошо просматриваются южное и юго-западное направления. В целом, пейзаж за окнами не вызывает неприятных чувств: тихие дворы.

9. Размер окон.
В жилой части квартир оконный проем занимает до половины несущей стены. Однако в кухнях окна небольшие. В некоторых комнатах трехкомнатных апартаментов — по два окна выходят на одну сторону, что тоже весьма инновационно и смело для «свечей».

ФАКУЛЬТАТИВНЫЕ КРИТЕРИИ

1. Внутренняя отделка.
За исключением нескольких квартир, дома сдаются без чистовой отделки. Что соответствует новому тренду строительства жилья бизнес-класса. При этом сразу решена проблема окон. Они пластиковые.

2. Среднее количество квартир на лестничной клетке.
До 14 этажа — пять, далее — по четыре. Это не по 8-10 квартир, как в иных 16-этажных воронежских башнях. Возможности «тамбурирования».

3. Наличие дополнительного технического оборудования (выделенная линия Интернета, кабельное ТВ).
Ясность наступит ближе к сдаче дома. Подобное оборудование, при необходимости, устанавливается за считанные недели и в последний момент. По признанию руководства СФГ, ожидаются интересные предложения от поставщиков подобных услуг.

4. Наличие охранных систем.
Организуются применительно не к отдельному жилому комплексу, а к обособленному району «Три Богатыря» в целом. Этот вопрос также на стадии разрешения. Возможно, будет полностью огороженная территория. В любом случае, гарантирование жителям спокойствия и безопасности — один из приоритетных пунктов концепции застройки микрорайона.

5. Скидки для покупателей и выгодные условия кредита.
Нетипичные для других местных застройщиков. Во-первых, «бронь» квартиры на неделю. Фиксирование цены квадратного метра на 5-7 месяцев. В случае 100-процентной предоплаты дается скидка 5 процентов. Скажем, человек, пришедший покупать двухкомнатную квартиру, с 2 миллионами рублей наличными в кармане, сразу экономит, таким образом, около 100 тысяч рублей. Застройщик оказывает содействие и в получении ипотечного кредита: от консультации и предложения условий нескольких банков — до помощи в подготовке документов (сориентироваться в сегодняшних тарифах поможет «Справка»).

6. Наличие «экстр».
Так как комплекс позиционируется как «бизнес-класс» (а не «элитное жилье»), то каминами, кондиционерами, «зимними садами» и прочими излишествами квартиры не оснащаются. Но характерными признаками бизнес-класса «Богатыри» обеспечены. Это пристроенный паркинг, автономная инфраструктура, служба консьерж, охрана, профессиональное управление комплексом. К «экстрам» можно отнести два пентхауса, предусмотренных в одном из «Богатырей». Причем подняться в лифте на этаж пентхауса можно только с помощью своего кодового ключа.

Итак, по четырем ключевым критериям, которые (вкупе) на 90% формируют стоимость квадратного метра в Воронеже, ситуация в «Трех Богатырях» просто-таки идеальная. Да и по другим, менее решающим, факторам, слабых мест — минимум. Однако квадратный метр в комплексе стоит, в среднем, всего 30-32 тыс. руб. за метр. Это на порядок меньше, чем в «точечных» новостройках аналогичного класса в центре. Например, в 13-этажке у Каменного моста «квадрат» продают по 36 тысяч и выше. А в новостройке по адресу ул. Свободы, 31 метр стоит 39-40 тысяч, в среднем. Мнения специалистов разделились. Либо СФГ демпингует «центровые» цены (что для Воронежа уж слишком оригинально), либо те ребята, которые выставляют по 36-40 тысяч, попросту завышенно позиционируют свое жилье, либо все-таки 30-32 тысячи — и есть та самая эталонная цена квадратного метра в строящемся жилье бизнес-класса в центре Воронежа, на конец 2006 года. В этом еще предстоит разобраться.


СПРАВКА

Тарифы по ипотечным кредитам в финансовых структурах г. Воронежа на 01.12.2006 (в %)

Сбербанк 14-16 %
Целевая программа «Молодая семья» от 8 %
Жилищные кооперативы, «накопительные» компании 5-9 %
КИТ-Финанс от 9,75 %
Юниаструм-банк от 11 до 14,5 %
Большинство коммерческих банков
(до 10 лет), 15-18% (свыше 10 лет)
13-16 % (до 10 лет),
15-18 % (свыше 10 лет)



Средняя стоимость 1 кв. метра жилья близкого срока сдачи (2006-07 гг.), в привлекательных районах Воронежа, по состоянию на 01.12.2006

СЕВЕРНЫЙ
Памятник, Молодежный 24-26 тыс. руб.
Храм 23-25 тыс. руб.
СХИ 23-25 тыс. руб.
ЮГО-ЗАПАДНЫЙ
Район парка «Танаис» 21-23 тыс. руб.
ЦЕНТР
Район Каменного моста, ВГУ, Драмтеатра 38-45 тыс. руб.
Платонова, пл. Ленина, Куцыгина 37-41 тыс. руб.
Цирк 37-41 тыс. руб.
Район «Три Богатыря» от 28 тыс. руб.



Динамика стоимости 1 кв. метра жилья в комплексе «Три Богатыря» в ближайшие 1,5 года (прогноз)

декабрь 2006 30-32 тыс. руб.
февраль 2007 31-33 тыс. руб.
май 2007 33-35 тыс. руб.
август 2007 35-37 тыс. руб.
ноябрь 2007 (сдача) 40-42 тыс. руб.
февраль 2008 41-43 тыс. руб.
май 2008 43-45 тыс. руб.