Холдинг СФГ

Теория КВАРТАЛьной привлекательности

Воронеж вступил в мировую тенденцию "расслоения" мегаполисов

В Лондоне, Париже, Нью-Йорке, Хельсинки и даже Астане встречают не по одежке, а по месту жительства. Достаточно назвать свой адрес, и с твоей классовой принадлежностью все понятно. Возьмем, к примеру, остров Манхэттен, с которым у многих ассоциируется бизнес-столица США. Если ты живешь на Лексингтон-авеню, так называемой «Яппи-лэнд», то ты — молодой и богатый «новый аристократ». Если в Йорквилле — потомок немецких эмигрантов. В европейских столичных городах и городах-миллионниках также существует сегрегация и разделение районов. По имущественному признаку. Процесс расслоения на престижные и непрестижные «адреса» начался и в Воронеже. И уже можно говорить — на престижные и непрестижные кварталы.

СЛОЕНЫЙ ПИРОГ

В Париже или Лондоне такое разделение имеет исторические корни, статус кварталов там определился еще 200-300 лет назад. В центре города обычно располагались административные здания, ярмарочная площадь, храм, торговые лавки. Вокруг селились состоятельные люди, вытесняя бедняков на окраины. Потом с развитием города прежний комплекс становился «старым городом» — историческим центром — который со всех сторон застраивали новыми кварталами. «Новый город» осваивался средним классом, а бедняков и неимущих иммигрантов опять вытесняли на окраины, поскольку иметь прослойку «неблагополучных» граждан между центром и современными комфортабельными застройками не хотели ни жители среднего достатка, ни власть. Не нужно быть социологом, чтобы заметить: и Воронеж находится в процессе расслоения на престижные и непрестижные «адреса». Совсем бедных кварталов — трущоб — конечно, нет. И, может быть, не будет. Но, согласитесь, район Машмета по статусности сильно уступает застройкам на улице Ипподромная или в поселке Репное. «Расслоение» Воронежа еще не приняло необратимого характера. Но уже можно с достаточной долей уверенности предполагать, каким город станет в будущем. Итак, каким?

ИСТОРИЧЕСКИЕ ПРЕДПОСЫЛКИ

Поскольку город будет развиваться не с восьми коттеджей в чистом поле (как строятся сейчас экспериментальные деревни), а в рамках уже имеющегося разросшегося мегаполиса, рассмотрим, как формировался этот мегаполис, и какие предпосылки для роста заложила в нем история застройки.

Исторический центр
Вплоть до второй половины XIX века Воронеж ограничивался на севере Заставой, на юге — Чижовкой, на востоке — водохранилищем, и на западе — участком, где находится сейчас Механический завод («Депутатка»). Эта территория теперь уже исторического центра оказалась застроена неоднородно. Город стремительно развивался, окраинные заводы и фабрики вдруг обнаруживались внутри разросшегося центра. Теперь промышленные объекты здесь чередуются с жилыми кварталами, многоэтажные дома соседствуют с индивидуальными застройками, ветхие здания общежитий — с элитными бизнес-комплексами.

Север
Со второй половины XIX века стала осваиваться территория севернее исторического центра. Сначала там разместились паровозоремонтные мастерские, затем по соседству с ними оборудовали площадку для эвакуированного из Риги Экскаваторного завода и неподалеку построили «Электросигнал». Так сформировалась первая, «Коминтерновская», промзона. Дальнейшее развитие этой части города происходило по принципу построения функциональных зон: промышленная, лечебная (больницы Бурденко, 7-я детская), спальная (кварталы севернее улицы Беговой) и коммерческой активности (Московский проспект). Районы, удаленные от центра и промышленных предприятий, стали застраиваться элитными домами и жильем бизнес-класса. Именно в этой части города социальное расслоение по имущественному признаку наиболее выражено.

Левый берег
Этот район самый молодой. Осваиваться он стал во времена индустриализации, когда ускоренными темпами, дабы вписаться в планы пятилетки, здесь начали строить один за другим предприятия: авиационный завод, «Синтезкаучук», «ВОГРЭС», «Рудгормаш», завод мостовых конструкций и множество предприятий электронной промышленности. Вокруг этих предприятий росли «заводские поселки», где приживались рабочие. Собственно, это и предопределило социальный статус всей территории.

ПРЕСТИЖНЫЕ АДРЕСА

Итак, исторические предпосылки позволяют условно определить следующий сценарий развития Воронежа: «исторический центр» станет культурным и деловым центром города, северный район в пригородной его части — «престижным адресом», а левый берег — «рабочим поселком». Однако любой сценарий дорабатывается жизнью. И на процесс начавшегося социального расслоения города непременно окажут влияние несколько факторов:

Фактор 1.
Город растет быстрыми темпами, и вскоре элитные коттеджные поселки, сейчас расположенные в пригороде, вдруг окажутся в центре. Только не в центре Воронежа, а в центре Северного, Юго-Западного и других районов. В итоге образуется та же неоднородность, что и раньше в историческом центре. Владельцы коттеджей получат в соседи прикрывающие солнце панельные и монолитные многоэтажки, застройка которых ведется сейчас не по Генплану, а где получится место купить. То есть хаотично.

Фактор 2.
Уже сейчас магистрали, связывающие центр с выездами на федеральные трассы, перегружены. Число зарегистрированных в Воронеже легковых автомобилей, по данным ГИБДД, составляет более 238 тыс. машин, и этот показатель увеличивается на 10-15% в год. Учитывая, что строительство новых дорог в Воронеже не ведется из-за отсутствия средств и свободных земель, через 5-10 лет километровые пробки станут для нас привычными.

Фактор 3.
В новых районах почти не строят социальную инфраструктуру, поэтому можно прогнозировать острый дефицит учреждений образования и здравоохранения, которые системно возводились только в «старом городе». Эти факторы окажут влияние на инвестиционную привлекательность удаленных от центра новых спальных районов, в том числе и северного направления. Более выигрышно на их фоне будет смотреться исторический центр, ограниченный на севере железной дорогой до квартала «красных дворов» (район со сталинской кирпичной застройкой), на востоке — водохранилищем, на юге — Чижовкой и «Депутаткой» и на западе — микрорайоном «Три Богатыря» (называется так жителями по возводимому «Строительно-Финансовой Группой» комплексу).

ЗДЕСЬ БУДЕТ ГОРОД-САД

Центр, пусть и неоднородно пока застроенный, отличает ряд преимуществ, влияющих как на выбор места проживания, так и на инвестиционную привлекательность недвижимости: транспортная доступность, близость к административным учреждениям, насыщенность социальной инфраструктурой. Однако в рамках того же исторического центра можно наблюдать социальное расслоение, свойственное мегаполису в целом. Четкое разделение кварталов пока проводить некорректно, но уже можно выделить ряд зон по уровню комфортности (см. карту). Часть кварталов центра еще несколько десятилетий будет находиться в статичном состоянии, а часть — динамично развивается и застраивается современными сооружениями и комплексами.
Эта вторая развивающаяся часть и будет представлять повышенный инвестиционный интерес. Но большинство новостроек центра носит характер точечной застройки (скажем, «Синяя птица», «Клубный дом», «Петровский Пассаж»), что снижает их привлекательность по причине неоднородности окружения. Кроме того, точечные новые дома зачастую «сажают» на старую, значительно изношенную, коммунальную инфраструктуру. Соответственно выигрышные позиции у кварталов, где сносится ветхое жилье, полностью меняется инженерная инфраструктура, строятся дефицитные парковки. Примером такого микрорайона являются те же «Три Богатыря».
— «Комфортность района», в первую очередь, определяется социально благоприятным окружением и только во вторую — его месторасположением, — отмечает Евгений ЛАВРИНЕНКО, директор Единой информационной сети недвижимости Воронежа «INFOLINE» — с этой точки зрения микрорайон «Три Богатыря» вдвойне привлекателен. Мало того, что это пока единственный комплексно-«возделываемый» квартал в городе, так он находится еще и в достаточно удачном, тихом месте. Если застроят жильем промышленные территории «Финист-Парфюмера» и трампарка, то эта часть Воронежа может стать наиболее процветающей.
Эксперты от недвижимости отмечают еще один «уголок» исторического центра, претендующий на статус воронежского «Яппи-Лэнда» — небольшой район престижных новостроек, ограниченный улицами Платонова и Станкевича. Правда, этот микрорайон недостаточно автономен, рождался на «обломках» древнего Воронежа и местами пересеченной местности, и, по сути, там негде «вклинить» даже элементарный детский сад или просторную спортплощадку. Тем не менее, кроме «Богатырей» и «Платонова», на территории центра Воронежа, других таких интересных кварталов больше-то и нет. Любопытно, появятся ли они, через десяток лет — на месте вынесенных за черту города заводов?


ЭКСПЕРТЫ

Тимофей СОЛОНЕВИЧ, генеральный директор ОАО «Строительно-Финансовая Группа» (застройщик микрорайона «Три Богатыря»)
— Комплексное развитие микрорайона было продумано нами изначально, еще до проектировки самих «Богатырей». Были приглашены специалисты, которые разрабатывали все тонкости инфраструктуры, вплоть до, казалось бы, мелочей. Например, максимальная освещенность солнцем детских площадок или схемы дорог и тротуаров для оптимальной организации транспортных и людских потоков. Кроме того, мы постоянно улучшаем и совершенствуем концепцию микрорайона.
Мы наладили постоянную обратную связь с покупателями своих объектов и имеем возможность оценивать их социальный статус. К нам приходят все более и более успешные люди. Социальный статус наших покупателей сильно растет — мы это чувствуем и понимаем, что мы должны постоянно совершенствоваться. Логично, что такие люди стремятся жить в окружении соседей своего же социального уровня.
Дополнительную престижность району придает тот факт, что управлением всеми объектами занимается сама строительная компания. СФГ осуществляет полный цикл профессионального девелопмента, что пока еще является редкостью для Воронежа.

Борис КОЛОКОЛЬНИКОВ, директор агентства недвижимости «Трансферт»
— Практически единственный оставшийся район в центральной части города, который еще можно развивать и строить комплексно, — это «Три Богатыря» и окрестности. Так как мы сами заинтересованы предлагать своим клиентам лучшие объекты в городе, то с удовольствием заключили договор со «Строительно-Финансовой Группой», и помогаем ей с реализацией квартир в этом квартале. Мы понимаем, что за этим районом — перспектива. Тут еще важен и человеческий фактор: у руководства СФГ очень схожие с нашими принципы партнерства и подхода к своей работе — новаторство, креативность и неравнодушие.