Холдинг СФГ
Генеральный директор «СФГ» Тимофей Солоневич
относится к тем руководителям, которые спокойны
даже в кризисных ситуациях. Потому что обладают
богатым опытом и доверяют ему. Потому что создали
вокруг себя команду, которая не подведет. Потому что
бизнес для них – столь же естественный процесс, как
дыхание. И как дыхание питает кислородом, так бизнес наполняет каждый их день смыслом. О результатах работы и смелых планах – наше интервью.
 
Тимофей Олегович, как вы оказались в строительном бизнесе?
Мои родители поехали в свое время на Дальний Восток, чтобы строить новый город. Там я и родился. Так что с детских
лет я в себя впитывал все, связанное со строительством. Можно сказать, стремление к этой сфере деятельности у меня
в крови. А первый жилой дом я построил 12 лет назад, в 23 года – одноподъездный кирпичный дом, тоже на Дальнем
Востоке. И затем уже продолжили работу в Москве, в Подмосковье. Два с половиной года назад нам поступило
интересное предложение о работе в Воронеже, которое мы приняли и вошли на этот рынок.
 
Какое образование вы получили?
Базовое образование у меня техническое. Бесспорно, управленцу необходимо и экономическое образование. Я долго
выбирал и остановился на Санкт- Петербургской финансово-экономической академии, где закончил аспирантуру и
сейчас собираюсь защищать кандидатскую диссертацию. Кроме того, я стараюсь регулярно посещать интересные
семинары.
 
Свои мастер-классы не организовываете?
Периодически организовываем обучающие и развивающие тренинги, стараемся приглашать очень интересных
специалистов. Это дает главное – свежий взгляд на вещи.
 
Откуда вы черпаете управленческие технологии?
На самом деле управленческие технологии – это определенные изменения формы, которая бесконечна. Мы черпаем
информацию отовсюду, но какую придать ей форму – это уже ближе к искусству, чем к науке. В искусстве управленца
нет четких ответов, а есть, как говорил Сунь Цзы, невообразимое многообразие форм, которыми и должен владеть
руководитель.
 
В Воронеже у вас реализуются амбициозные проекты «PREMIER», «Метрополь»… Продолжается ли их
строительство в условиях кризиса и будут ли они сданы в срок?

Да, их строительство продолжается. На проекте «Метрополь» мы столкнулись с серьезными техническими проблемами,
связанными с инновационностью этого объекта. Но сегодня они преодолены – найдены уникальные для рынка
решения. Идет формирование нулевого цикла, определен мощный иностранный подрядчик.


PREMIER – первый и единственный бизнес-центр
класса «А» в Воронеже. Активная фаза возведения
уже завершена – сейчас идут отделочные работы
Амбициозность проектов – ваш деловой принцип?
Мы отталкиваемся все-таки от рынка и считаем, что должны
строить то, что будет востребовано. Учитывая, что
строительство – процесс долгий, мы должны строить то, что
будет пользоваться спросом завтра. А наши объекты будут в
любом случае пользоваться им и приносить доход и нам, и
нашим покупателям в перспективе. Мы настроены на
уникальные проекты. Как говорит Дональд Трамп, надо
покупать самое лучшее, потому что оно никогда не упадет в
цене.

Сегодня многие прогнозируют падение цен на жилье.
Вы разделяете это мнение?

Разговоров об этом действительно много. Но я (а также наши
аналитики и эксперты) вижу ситуацию так: на рынке
существует очень серьезный кризис доверия и в банковской
сфере, и среди покупателей. Это ударяет, естественно, по
рынку жилья. Покупатели не могут взять ипотечный кредит.
Те, кто недавно был готов приобрести квадратные метры,
теперь либо осторожничают, либо покупают только готовое.
Думаю, что в течение ближайшего квартала естественным
образом рынок сожмется. Соответственно, возможно
небольшое падение цен.
Это будет кратковременное падение, и чувствительно оно будет, главным образом, для действительно крупных
покупателей, которые готовы инвестировать сразу большие суммы. Далее, все говорят, что будет девальвация. Это,
опять же, отразится на рынке недвижимости. Если кратко, думаю, в ближайшее время будет небольшое падение цен –
до 10 %, – а через год начнется мощнейший рост за счет инфляции, которая, бесспорно, раскрутится.
 
Сейчас некоторые компании предлагают скидки на жилье до 40 %. Вы не собираетесь практиковать
такого?

Такие скидки, в принципе, возможны, учитывая, что сейчас еще и новогодний период, когда и мы традиционно
предоставляем скидки. Но снижения до 40 % будут единичны, и, если появится у людей такая возможность, я бы
советовал покупать, потому что в долгосрочной перспективе рост цен будет очень серьезен. Кризис пройдет по
известному сценарию: все сначала сильно сожмется, что приведет к коллапсу, затем неизбежно все будет
профинансировано – и начнется внушительный разгон инфляции.
А изменится ли отношение инвесторов к
недвижимости как инструменту вложения?

Сегодня инвесторы активизировались. Они ищут
интересные объекты со скидкой и охотно покупают.
Есть два варианта развития событий: либо люди
«уходят» в валюту, либо в недвижимость. Это
зависит от того, кто как рассчитывает. Я бы
посоветовал, если речь идет о вложениях на
месяц-два, валюту. А если на год-два-три, то гораздо
выгоднее купить недвижимость, которая в очередной
раз спасет накопления граждан.

Когда, на ваш взгляд, стабилизируется
ситуация на рынке недвижимости?

Я согласен с экспертами, которые считают, что летом
2009 года. Сейчас практически все строительные
компании настроены до лета рассчитывать на свои
силы, а потом – на хорошие продажи.


Формирование жилого квартала «Три Богатыря»
постепенно близится к концу. К 2010 году все возводимые дома квартала будут сданы в эксплуатацию.
Многие компании замораживают проекты. На «Метрополе» у вас работы идут. Заморожены ли какие-то
другие объекты?

У нас есть новый проект жилого комплекса рядом с офисным центром «Бизнес-Парк Московский», но в сложившейся
ситуации мы решили сначала полностью закончить проектирование, а потом, примерно через полгода, приступить к
строительству, а не параллельно заниматься этими процессами.
 
В условиях кризиса компании оптимизируют затраты. Каким образом вы это делаете?
В первую очередь, за счет рекламы. За счет бонусов и премий для персонала, разных непроизводственных расходов.
Иными словами, за счет всего, что не относится непосредственно к строительству.
 
А штат сокращаете?
Пока нет. Только остановили набор новых сотрудников.
 
Как вы предпочитаете доносить до подчиненных плохие новости?
На самом деле люди сегодня у нас хорошо проинформированы в целом о ситуации в стране, поэтому наши сообщения на фоне общей паники скорее выглядят положительно. Люди ждут гораздо худшего. Доносим информацию прямо, четко. И у сотрудников, и у партнеров есть понимание, что мы делаем, а чего не делаем.
 
 
Каков ваш рецепт выживания в кризисе?
Рецепт выживания один – строить качественные объекты, которые будут пользоваться спросом, и не сваливать все на кризис. Плохие объекты были и до кризиса слабо востребованы. Ведь на самом деле надо понимать, что воронежский рынок и московский кардинально отличаются. В Москве очень много инвестиционных покупок, которые шли от сверхдоходов, продажи нефти, стали, газа и так далее. Как только эти сверхдоходы прекратились, прекратились и инвестиционные покупки. В регионах же не более 5 % инвестиционных покупок, а 95 % людей покупают квартиры, чтобы жить. Процент ипотечных сделок здесь тоже всего 5 %, если посмотреть статистику за 2008 год. Это и слабость строителей, и их сила. В регионах никогда не было избыточного притока средств. В то же время и нет такого мощного отхода. Потому что в любом случае мы работаем с конечным потребителем. Последний же в любом случае нуждается в квартирах, дефицит на рынке есть. Поэтому после преодоления кризиса будут востребованы хорошие объекты.


Сейчас строительство первого в Воронеже жилого
небоскреба «Метрополь» находится в начальной стадии.
Здесь разместится трехуровневый подземный паркинг.
Каковы планы компании на 2009-2010 годы?
В первую очередь, планируем в 2010 году полностью завершить строительство квартала «Три Богатыря». Одноименный жилой комплекс был сдан еще в прошлом году, а буквально на днях мы ввели в эксплуатацию новый дом. И до конца года планируем еще один сдать. В следующем году– завершаем еще два объекта и начинаем строительство очень интересного малоквартирного дома, который будет, пожалуй, самым элитным в квартале «Три Богатыря». В перспективе все, кто купил квартиру в квартале, будут довольны своим вложением, ведь уже сегодня, несмотря на кризис, цена в самом комплексе не падает ни на копейку, а наоборот растет –достигла уже 65-70 тысяч за квадратный метр. В ближайшие два года будем активно заниматься жилым комплексом «Метрополь». Кстати, еще разрабатывая его концепцию, мы прогнозировали что-то похожее на кризис и предусмотрели нынешние желания и возможности людей. Ведь сегодня происходит явная переоценка ценностей у покупателей. Если раньше многие покупали себе недвижимость в расчете на показуху, которая не имеет рационального основания под собой, то теперь покупатель стал более разумным.
В «Метрополе» будут более рациональные квартиры, очень выверенные метражи, плата за содержание и инфраструктуру. Там клиент будет платить за то, что ему действительно нужно. Семье из трех человек, как правило, неэффективно содержать квартиру в 200 метров. «Метрополь» после кризиса будет одним из самых востребованных. С одной стороны, это класс «де люкс», а с другой – он очень доступен и рационален. Что касается других проектов в новом году: откроем бизнес-центр «PREMIER», будем эксплуатировать «Бизнес-Парк Московский». И будем развивать жилой проект в Липецке.
 
Не планирует ли компания заняться загородным жильем?
Нет. В загородное жилье я не верю. И никогда не верил, даже в самые хорошие времена.
 
Но сегмент ведь развивается?
Развивается, но, думаю, этот рынок очень сложный и малореальный. Я не верю в то, что на нем будет действительно хороший спрос. Даже в Подмосковье с этим огромные проблемы, а ведь там существует мощный денежный ресурс. Чем отличается квартира от дома? Квартира – это определенно типовой, высоколиквидный продукт, и у человека есть возможность создать внутри нее то, что он хочет. Угадать же в загородном строительстве предпочтения покупателя в плане локации, архитектуры, размеров участка, концепции очень сложно.
 
Многие управленцы предвидели наступление кризиса. Ждали ли вы его и когда стали готовиться?
Ждали мы его давно, а лично я к нему всегда готов. Единственное, никто не ожидал такой скорости его развития и такого сильного удара. Мы рассчитывали, что он будет мягче.
 
Как вы думаете, многие ли из строительных компаний не выживут после такого удара?
Думаю, все выживут. Может, изменится их форма, что-то в акционерном капитале, в доходности, но в любом случае все компании выживут. Потому что сегодня нет на рынке случайных игроков – все компании с историей, опытом, возможностями, объектами.
 
Приходилось ли вам в последнее время общаться с зарубежными бизнесменами? Как у них настроение в контексте последних событий?
Да, приходилось. У них состояние очень депрессивное, в частности, в Европе. И у них ситуация во многом значительно хуже, чем в России. Взять то же строительство: я уже говорил, что у нас ипотека составляет 5 %, в Москве где-то 10-15 %, в Подмосковье порядка 50 %. А на Западе 99 %! Поэтому рынок жилья там теперь находится в гораздо большем коллапсе.
 
Нам повезло, что мы не успели набрать кредитов.
Совершенно верно.
 
Как вы оцениваете действия нашего кабинета министров по спасению строительных компаний? Поможет ли это?
Действия правительства очень быстрые, правильные и, надеюсь, эффективные. Все это вместе позволит России преодолеть кризис наименее болезненно. На Западе, повторяю, все гораздо хуже: их финансовая система была настолько развита, что когда она рухнула, с ней рухнуло практически все. Я даже не представляю, как они дальше будут развиваться. Если нет ипотеки, нет потребительских кредитов, то встает и продажа недвижимости, и продажа автомобилей… У них все люди уже давно живут в кредит! А теперь кредитной базы не стало.
 
Некоторые руководители очень эмоционально воспринимают то, что происходит, и ежедневно ждут какого-то краха. Их сотрудники, глядя на начальника, испытывают такие же эмоции. Вы же разумно и оптимистично смотрите на будущее. Но какие дополнительные мотивации вам приходится использовать, чтобы поддержать «боевой дух» в компании?
Главная мотивация – объяснение людям ситуации. Мы говорим честно и откровенно: конец этого года и первый квартал следующего будут тяжелые. Но осенью мы вместе выйдем из кризиса окрепшими, опытными, и, думаю, ситуация значительно улучшится. В России для этого есть очень мощная база. Дефицит жилья мы унаследовали еще с советских времен. Этот дефицит, очевидно, будет усиливаться. На Западе нет дефицита, там обеспеченность очень высокая. С другой стороны, в основном у нас люди покупают жилье за собственные средства, а не за привлеченные. Страсти улягутся, и снова начнутся вложения в недвижимость.
 
Какое из наиболее ярких разочарований постигло вас в последнее время?
Пожалуй, невозможность строить в регионах дома выше 25 этажей. Это прежде всего экономическая проблема. Рынок не готов и в ближайшее время не будет готов к таким объектам.
 
«Метрополь» же изначально предполагался как раз более высоким?
Да, 37 этажей. Но, увы, не готов потребитель к таким ценам. Грубо говоря, «Метрополь» нам бы пришлось продавать по 150 000 за метр, что нереально. Поэтому снизили этажность и, естественно, цену до 70-75 000.
 
Скоро Новый год. Доводилось ли вам получать какой-нибудь необычный, оригинальный подарок?
Вернемся к кварталу «Три Богатыря». Он построен на месте старых снесенных домов. Мы очень много сделали, претерпели сложности, чтобы этот снос осуществить. И на Новый год люди, которым мы предоставили новые квартиры, пришли и подарили нам бутылку водки и торт. Это было крайне приятно, потому что действительно – от души.
 
Что у вас на книжной полке?
Как раз сейчас читаю Сунь Цзы. Еще есть очень интересные японские авторы, Макиавелли, Лиддел Гарт - один из лучших стратегов современности. Мне интересны философия, история, политика.
 
Если к вам придет сотрудник и попросит повышения зарплаты, как вы поступите?
В кризис не повысим, а в обычной ситуации – возможно. Сотрудники должны понимать: если человек делает все для компании, если он действительно эффективен, то и компания сделает для него все, что ему нужно.
 
У каждого актера есть роль, которую он мечтает сыграть. Давайте перенесем этот вопрос из театрального контекста в повседневный. У вас есть такая «роль»?
Мне очень интересен образ Александра Македонского – яркий, мощный. Люблю книги про него, про его путь. Вот его роль я бы хотел сыграть.
 
Что вы пожелаете читателям нашего журнала в новом году?
В первую очередь, здоровья и улучшения жилищных условий. Мы создаем для человека дом, а дом – это самое важное, тем более в России. У нас люди гораздо более трепетно относятся к своему жилищу, чем на Западе.