Холдинг СФГ

ДУМАТЬ О ВЕЧНОМ

Нынешняя ситуация на рынке жилой недви-
жимости чем-то напоминает стагнацию 2004
года, когда цены на жилье замерли на 8-9
месяцев. Но в чем конкретно выражается
сходство: в затяжной ли коррекции, или
в том, что коррекция эта очень похожа
на затишье перед бурей? В любом случае
затишье подарило возможность осмыслить
многоликий рынок жилья и разобраться в
его новых трендах.

 

Что последовало за тем самым затишьем 2004 года, помнят все. Сначала произошел скачок цен 2005 года. А 2006 год в этом отношении перешагнул все грани логики: по оценкам компании «Ренессанс Капитал» рост стоимости квадратного метра жилья по Москве и отдельным регионам России составил порядка 94%. К началу 2007 года буря утихла. С тех пор эксперты говорят о коррекции вниз.
Вместе с Москвой в эпицентре тенденции оказался и Воронеж. Как подтверждает Борис Колокольников, директор воронежского агентства недвижимости «Трансферт», «после невероятного бума с января 2007 года спрос на жилье в нашем городе начал стихать и рост цен прекратился». Но на все ли жилье? И является ли коррекция вниз признаком долгожданной стабилизации рынка?

Крах доктрины стабилизации

Прежде всего, говорить о стабилизации не позволяет недавнее заявление Центробанка, в котором были обнародованы цифры объемов ипотечного кредитования в России. За первое полугодие 2007 года уже было выдано ипотечных кредитов на 203 млрд. руб. Для сравнения за весь 2006 год объем кредитов составил 240 млрд. руб. Да и Борис Колокольников подчеркнул, что сегодня его компания продает по ипотеке больше квартир, чем когда-либо. Второе, что не совсем вписывается в доктрину стабилизации, это положительные показатели индекса ценового ожидания, который говорит о темпах роста цен на жилье. Значит, стабилизации как таковой и нет. Очередным подтверждением скорого финала жилищной депрессии 2007 года служит оживление спроса на жилье в августе. Я не поленился поинтересоваться на этот счет в нескольких воронежских риэлтерских фирмах, и везде получил положительный ответ. Таким образом, спрос по итогам 2006 года никуда не делся, он был всего лишь отложен. И то, далеко не по всей России. Например, в Новосибирске в течение 2007 года он стабильно держался на уровне 10%, а по оценкам местных специалистов к началу 2008 года еще обещает добраться до 30-40%. Новосибирск, заметьте — не Сочи. Есть основания полагать, что доктрина стабилизации сама по себе беспочвенна. Как говорят аналитики «Ренессанс Капитал», стабилизация рынка невозможна в условиях хронической нехватки жилья. И далее дают прогноз, что к концу года недвижимость в России подорожает в среднем на 12,2%, и эти темпы продлятся вплоть до 2010 года. В поддержку данной мысли говорит и то, что моду на цены на этом рынке задают застройщики первичного жилья. А как может упасть в цене их продукт, если усложняется процедура согласования строительства, постоянно дорожают земля и строительноотделочные материалы? Кстати, в начале августа снова подорожал цемент. Учитывая определенную инертность рынка недвижимости, ждем отголоска в сентябре. Отсчет пошел.

Вне тенденции

Нужно отметить, что формальная временная стагнация на рынке недвижимости сыграла и свою положительную роль. Все сделали паузу, огляделись. Исчезли инвестиционные спекулянты, поскольку в таких условиях оказалось выгоднее вкладывать деньги в банки. Муть осела, и в чистой родниковой воде стали проглядываться некоторые интересные детали.
Главная из них: в то время, когда спрос на жилье эконом-класса затих, спрос на элитную недвижимость и бизнес-класс продолжал прирастать стабильными темпами. Как свидетельствует «Smart Money», жилье повышенного комфорта оказалось вне общей тенденции. Объясняется это просто. Основной причиной затишья было то доходы граждан не успевали за ростом цен на жилье. Но примерять эту причину на обеспеченных людей нельзя — размерчик не тот.
За более подробным разъяснением ситуации мы обратились к застройщику жилой недвижимости бизнес-класса, в компанию «Строительно-Финансовая Группа», хорошо известную в Воронеже по кварталу «Три Богатыря» и бизнес-центру PREMIER.
— Действительно, на фоне сложившейся коррекции мы не испытывали проблем со спросом на наше жилье, — говорит Елена Пархимович, директор по маркетингу СФГ. — Стабильный интерес к нашему продукту только возрастал. И это нормально. То, что некомфортное и неликвидное жилье будет и дальше терять в стоимости, а комфортное — приобретать — это в рамках тренда. На недвижимость бизнес- и элит-класса всегда будет дефицит, потому что ее возводится ограниченное количество, она имеет более длительные сроки эксплуатации и современный архитектурный облик.
Однако на этом объяснения неугасающего спроса на недвижимость бизнес-класса не заканчиваются.

В то время, когда спрос на жилье
эконом-класса затих, спрос на элитную
недвижимость и бизнес-класс
продолжал расти стабильными
темпами.

Признаки элиты

Долгое время к элитному жилью относились «сталинки». Еще весной 2006 года их индекс стоимости по стране был выше, чем у монолитно­кирпичных строений. Казалось бы, парадокс. На самом деле, ничего парадоксального. «Сталинки» имеют высокие потолки, просторные комнаты, кирпичные стены, расположены, как правило, в центральных районах городов на «зеленых» улицах. Но если площадь и высота потолков — вещь поправимая, и ее можно реализовать в новом здании, то с расположением все намного сложнее. В центре городов все меньше и меньше места для новостроек. А ведь центр города — ключевой признак, который отличает бизнес-класс от эконома.
Этот и другие критерии недвижимости бизнес-класса рассмотрим на живом примере квартала «Три Богатыря», поскольку он первым в Воронеже занял эту нишу.
Итак, о месте расположения мы уже сказали. Укажем только, что квартал «Три Богатыря» расположен в центре рядом с улицей Плехановской. Флагманов квартала — три высотные башни не заметить невозможно — они словно вырастают во всем своем великолепии, стоит заехать с Московского проспекта на мост в сторону Заставы. В темное время суток их легко распознать по красной иллюминации.
Второй критерий — комплексная застройка. Квартал «Три Богатыря» образуют 11 современных домов, которые органично вписываются в существующую инфраструктуру района. Ощущение комплекса возникает, стоит лишь войти на его территорию. Во-первых, она огорожена и недоступна для бездумных шатаний нежелательной публики. В целях безопасности в комплексе также предусмотрена охрана и ведется видеонаблюдение. В инфраструктуру будут вписаны подземный паркинг, детские игровые площадки, объекты торгового назначения, под которые рассчитаны помещения на первых этажах. Само собой — консьержи. Да что консьержи — целая профессиональная служба управления комплексом. Наличие всех перечисленных элементов в бизнес-классе обязательно, поскольку именно они превращают обычную застройку в зону повышенного комфорта, а 11 кирпично-монолитных домов в квартал «Три богатыря». Кстати, комплексный тип застройки вскоре станет ведущим в Воронеже. В Москве, например, указом мэра точечная застройка уже запрещена. Скоро тренд коснется и нас. Впрочем, это прекрасно наслаивается на другую тенденцию: акценты ментальности жителей регионов также меняются в сторону новых современных стандартов. Тот же принцип, по которому цветок всегда разворачивается в сторону солнца.
Состояние подъездов, холлов, лестничных площадок, уровень их отделки, скоростные лифты, просторная и удобная планировка квартир, равно как и свобода их перепланировки — сегодня из пожелания превращается в справедливое требование к жилью. И это третий ключевой критерий бизнес-класса.

Квартира со смыслом

С августа на рынке недвижимости снова началось оживление. Оно, по мнению Бориса Колокольникова, одинаково коснулось рынка первичного и вторичного жилья. И осенью мы снова вернемся к привычным для Воронежа объемам сделок — до 2000 в месяц. Но бури не будет. Не будет ипотечного кризиса, подобного американскому. Аналитики не прогнозируют резкого скачка цен, как в 2006 году. А, значит, есть время поразмыслить, понять текущее состояние столь разноликой и запутанной матрицы.
У каждого, кто стоит перед выбором, есть три варианта. Если цель — всего лишь место под крышей, то берем понедельничный номер газеты бесплатных объявлений и выбираем подходящее из 2330 опубликованных. И точка. Если цель — улучшить жилищные условия, то выбираем из тех же объявлений выделенные жирным шрифтом (их около 1000). Как правило, это — жилье в новостройках. И лишь для тех, кто думает о вечном и хочет приобрести квартиру со смыслом, мы пишем ниже свой эпилог.
Классная квартира — это как фамильные драгоценности. В лучшие времена они служат наследием для поколений, ими любуются и гордятся, показывают знакомым и друзьям. И вся фишка в том, что они не тиражируются. В трудные периоды — это ликвидный капитал, который выручает от падения в пропасть. Вот и квартира в центре, в новом доме со всеми атрибутами бизнес­класса — это нечто большее, чем просто место обитания. Вдобавок к сказанному это — отдельный маленький мир, в котором приятно находиться, который можно моделировать под себя. За стенами — другие подобные миры, в которых живут люди с похожим воспитанием, образованием и подходом к жизни.
И не удивительно, что даже в период великой депрессии на рынке жилья, когда «хрущевки» и «сталинки» месяцами висят «мертвым грузом» и ищут своих покупателей, эти квартиры продолжают расти в цене и не теряют при этом всей своей привлекательности.

Евгений Крамченко