Холдинг СФГ

КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ ПРИБЫЛИ

Лед тронулся, господа! Цены на жилую недвижимость вновь поползли вверх - по той же шкале, что и в 2006-м
И соглашаются с этим даже те аналитики-скептики, которые пророчили затяжную коррекцию и рекомендовали открывать банковские депозиты, вместо того, чтобы инвестировать в недвижимость.

Евгений Крамченко

 

Ледниковый период летней коррекции цен на жилую недвижимость приказал долго жить месяца полтора назад. С небольшой разницей во времени этот момент наступил как в столице, так и в регионах. Что конкретно послужило причиной потепления на рынке, эксперты уточнять не спешат. Есть мнение, что традиционный осенний спрос стал импульсом для постепенного роста цен на жилплощадь. С другой стороны, весенне-летнюю стабилизацию сравнивают с мыльным пузырем, который должен был когда-то лопнуть. Продавцы (по крайней мере, «вторичек») несколько месяцев не спешили выставлять квартиры на продажу. В свою очередь, покупатели не торопились приобретать их.
Существует и еще достойная версия, суть которой в том, что никакой всеобъемлющей коррекции не было. А было лишь затухание активности сделок с квартирами эконом-класса и ниже. Напротив, как свидетельствует анализ летнего движения индекса цен, недвижимость бизнес- и элит-класса поднималась в цене. Сегодня тенденция сохраняется: подъем цен на жилье с высокими потребительскими свойствами почти в два раза опережает этот показатель у «плохоньких» квартир, что свидетельствует о растущем уровне требований граждан. Безусловно, это напрямую связано с понятием ликвидности, но об этом чуть позже.

Все та же история

Пока же нужно взглянуть открытыми глазами на местную действительность. В Воронеже нет консалтинговых центров, которые, по примеру столичных, смогли бы точно вычислить темпы роста цен на жилье. Но невооруженным глазом заметно, что подорожание в столице Черноземья идет не менее высокими темпами, чем в столице РФ. И даже более. Вот, например, нам попались под руку аналитические оценки специалистов московской компании «Новая площадь», которые на сентябрь-октябрь 2007 года определяли еженедельные изменения усредненной цены квадратного метра на объекты эконом-недвижимости от 0 до 1,5%. В месяц в среднем получилось 2,5-3%. В Воронеже за тот же период средняя стоимость аналогичного «квадрата» в новостройках поднялась где-то на 1,5-2 тысячи рублей. Это — в пределах 5-7%. Вторичное жилье задержалось в коридоре 3-4%.
Год еще не «закрыт». Риелторы совсем не исключают и даже предполагают, что к концу декабря цены на новое жилье в Воронеже обещают подскочить еще процентов на десять. К этому можно было бы отнестись скептически, если бы не общеэкономические предпосылки. Подорожание стройматериалов (прежде всего, цемента), а с нового года — энергоносителей не может не сказаться на росте цен на недвижимость. Росстат фиксирует подорожание продуктов питания. Все это очень напоминает признаки инфляции, которая, как известно, если случается, то затрагивает абсолютно все секторы рынка.
Таким образом, прогноз на равномерный 10-12-процентный ежегодный рост стоимости жилья, который давали эксперты в сфере недвижимости весной и летом этого года, попадает под сомнение. Говорит ли это о том, что мы с вами вновь станем свидетелями событий, схожих с теми, что произошли прошлогодней осенью? Ситуацию поясняет Евгений Шуварин, совладелец воронежского агентства недвижимости «Арбат»: «Тенденции осени нынешнего и 2006 года действительно имеют общие черты. Например, как и в прошлом году, в настоящий момент новостройки раскупают на стадии котлована. Кроме того, каждую неделю меняется цена квадратного метра. Пусть номиналы ниже, зато динамика повторяется».
Заметно набирает обороты спрос, что совсем не удивительно в связи с политической ситуацией в стране. Люди почувствовали опасность дестабилизации. Сегодня президент дает поручение премьер-министру удерживать цены. А завтра? Никто не знает, что будет после Нового года, что будет после марта-2008. В коридорах финансовых учреждений все четче слышно слово «дефолт». И это нагромождение признаков вновь заставляет задуматься о способах сохранения капиталов, одним из которых является инвестирование в недвижимость. Пожалуй, это самый безопасный, проверенный и надежный способ.

Момент истины

Недвижимость — один из немногих рыночных продуктов, которые обладают высокими ликвидными свойствами и всегда растут в цене. Хотя надо заметить, что это утверждение актуально далеко не для каждого дома. Когда мы изучали темпы осеннего роста цен на жилье, то обратили внимание, что у жилья с низкими потребительскими свойствами они (темпы) значительно ниже, чем у недвижимости бизнес- и «приличного» экономкласса. Выходит, мотив потенциального покупателя: «не важно какое, лишь бы жилье» — сдает свои позиции. Люди стремятся к комфортной жизни. Представьте себе планировку «хрущевки» — кухня шесть квадратных метров, коридор, похожий на каземат — стандарты современной жизни никак не вписываются в это пространство. То же самое можно сказать о подъездах, лифтах и лестничных пролетах. Их состояние революционной разрухи уже не вызывает снисхождения даже самого непритязательного гражданина. Продать такое жилье становится с каждым годом сложнее, а ведь наступит день, когда его ликвидность приобретет нулевое значение.
У качественного жилья ликвидность, наоборот, высока. И на это есть три причины. Как минимум.
Всем в Воронеже известен жилой квартал «Три Богатыря», комплексная застройка которого ведется «Строительно-Финансовой Группой». Квартал включает 11 домов общей площадью 150 тысяч кв. метров. Главным объектом квартала, является одноименный жилой комплекс бизнес-класса. Квартиры в «Трех Богатырях» уже высоколиквидны. Свободного жилья в комплексе почти не осталось, активно приобретаются квартиры в других домах квартала. И более того — уже есть случаи продажи права переуступки. То есть дома комплекса «Три Богатыря» еще не введены в эксплуатацию (по плану это произойдет в декабре 2007 года), а квартиры в них уже являются предметом вторичных коммерческих сделок. И все это потому, что квартиры в комплексе идеально соответствуют всем критериям качественного жилья.
«Три Богатыря» находятся в центре Воронежа, в районе Плехановской — одной из самых старых улиц города. Новостройки с таким удачным месторасположением — в принципе дефицит. Свободных площадей для комплексных застройщиков в центре практически не осталось. А точечную застройку в сердце Воронежа по примеру Лужкова не сегодня — завтра запретят.
Второе, в чем, собственно, выражается качество — это развитая инфраструктура. Во-первых, сам квартал «Три Богатыря» удачно вписался в инфраструктуру микрорайона, не только став с ним одним целым, но и облагородив его своим цивилизованным обликом. Во-вторых, в строящемся квартале изначально планировалась собственная инфраструктура в виде магазинов, салонов красоты, фитнес-центров, паркингов, детских игровых площадок. Словом, здесь все органично и завершено.
Качество строительства. Что говорить, среднестатистический застройщик не всегда честен перед собой, и уж тем более не всегда — перед покупателями жилья. Иногда это выясняется не сразу, а спустя пару лет после госприемки. Например, внезапно прорвало трубы. Как это? В новом доме? Ну а почему бы и нет, если, например, коммуникации были выложены бракованными материалами. В домах комплекса «Три Богатыря» такой конфуз исключен, поскольку в «Строительно-Финансовой Группе» иной подход к строительству. Суть его — не в сокращении издержек, а в максимальном соответствии ГОСТам и СНиПам. В одном воронежском издании Владимир Самсонов, заместитель генерального директора по строительству СФГ, недавно отметил, что и проектирование комплекса, и выбор подрядчика осуществлялись компанией с повышенной тщательностью. Даже строительные материалы, прежде чем допустить на стройку, подвергали специальным проверкам и испытаниям.

Вопрос цены или цена вопроса

Постоянное повышение цен на недвижимость, прерываемое изредка эфемерным затишьем на рынке, добавляет привлекательности этой сфере в глазах частных инвесторов — людей, у которых есть накопления.

Что бы ни говорили о перспективах фондового рынка или банковских вкладов — вклад в недвижимость остается пока самым востребованным способом сохранения этих накоплений с минимальным риском.
 

Поэтому движение на рынке недвижимости не затухает. Учитывая достаточную его инерционность и нестабильность валют, в том числе и рубля – не затухнет и в обозримом будущем. Единственное, что может воспрепятствовать — вопрос цены. Скажем, вложить в ПИФ можно любую сумму. Квартира же стоит столько-то и не меньше. Правда с развитием ипотечного кредитования проблема частично исчерпывается. И это еще один фактор увеличения спроса именно на качественное жилье, несмотря на то, что оно на порядок дороже.
Да, качественное жилье дороже. Но справедливо. Качество не может стоить дешево. Хотя те люди, которые держат руку на пульсе рынка, достаточно эффективно маневрируют среди цен. Например, в «Строительно-Финансовой Группе» сейчас проходит акция для покупателей квартир в квартале «Три Богатыря»: снижен первоначальный взнос, продлен срок фиксации цены квадратного метра, увеличены скидки в зависимости от суммы платежа.
Акция не бесконечна, рано или поздно она закончится. И ноябрьский покупатель окажется в более выгодных условиях, чем, например, январский. А покупателю, предположим, 2010 года и вовсе не посчастливится. Не исключено, что объявления типа «очень дорого куплю квартиру в центре города, в хорошем новом доме» будут не редкостью. Только вот квартир уже может не быть.