Холдинг СФГ

На рынке офисной недвижимости, оказывается, тоже существуют подделки. Не все офисные помещения на деле соответствуют тому, как их позиционируют девелоперы. Воронеж не остался в стороне. Например, бизнесменам то и дело предлагаются помещения класса «А», хотя настоящий и пока единственный класс «А» в нашем городе только строится. PREMIER, как анонсирует его основной инвестор, компания «Строительно-Финансовая Группа», начнет функционировать в 2008 году.

Причины подмены понятий кроются в молодости и недостаточной зрелости рынка офисной недвижимости. Свидетельством служит колоссальная динамика развития данного сегмента. Особенно красноречиво это прослеживается на примере столицы. По данным Financial Times по темпам развития рынка офисной недвижимости Москва соперничает с Шанхаем за первое место в мировом масштабе. Несмотря на то, что эти данные на сегодня более характерны для столицы, тенденция уже давно начала проникать за пределы Садового кольца и просачиваться в регионы.
Два-три года назад она дошла до Воронежа, и одновременно в разных районах города начали осваиваться площадки под строительство офисных центров. Как обычно случается на начальной стадии развития рынка, сегментированию его не было уделено достаточного внимания. А потому возникла путаница в классификации помещений, которая, как известно, разделяет всю офисную недвижимость на четыре класса - «A», «В+», «В» и «С». Каждый застройщик, конечно же, стремился позиционировать свое детище в наиболее высоком классе.

Классовая борьба

Определенную ясность в расстановку сил на воронежском рынке внес проект бизнес-центра PREMIER, став классическим примером класса «A». Внес ясность, да не совсем. Недавно в одном воронежском журнале мне встретилась реклама объекта класса «A». Вполне серьезно к преимуществам данного помещения (и как бы в доказательство классовой принадлежности) было отнесено наличие канализации и еще ряда подобных технических бонусов.
История с псевдоклассификацией продолжается. Возможно, она связана с нечетким пониманием критериев дифференциации офисных помещений. Например, многие еще пользуются методами, разработанными в 2003 году. Тогда ведущие консалтинговые компании в области коммерческой недвижимости, представленные в Москве (Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons и другие), составили таблицу из 20 критериев, по которой можно определить класс того или иного офисного здания. Среди них - высота потолков, высококачественные отделочные материалы, наличие независимых источников электроснабжения и так далее. Чтобы называться классом «A», необходимо было соответствовать 16 критериям из 20. На выбор. Таким образом, у бизнес-центра класса «A» могло не оказаться должного паркинга. Или единой системы кондиционирования. Или соответствующего архитектурного облика. Хотя все в рамках правил.
Но в 2006 году появились новые правила. Модернизированную классификацию отличали более строгий подход и критерии оценки современного качественного здания. Был утвержден ряд обязательных требований для комплексов класса «A». Многие бизнес-центры автоматически перестали соответствовать престижному высшему классу. Но кому хочется расставаться со званием первого, которое дает право устанавливать высокие цены?

Больше, чем бизнес

Кому важно четко разграничивать критерии офисной недвижимости класса «A» и различать настоящее от поддельного? Прежде всего, тому бизнесу, который достиг определенного статуса и нуждается в действительно высококлассном офисе. Нарваться на «подделку» для него - значит, заплатить высокую цену за ошибку. Еще это нужно бизнесменам, которые мыслят приблизительно так же, как Джим Коллинз и Уильям Лазье, авторы бестселлера «Больше, чем бизнес»:
«Новый красивый офис может означать для команды, что пройден некий рубеж, что Вы «сделали это» - Вашей компании не раз придется преодолевать такие рубежи: размещение акций на публичном рынке ценных бумаг, новое офисное помещение, отраслевые награды и т. п. Ваша задача - сделать так, чтобы эти символы стимулировали к новым достижениям. Добравшись до вершины, выбирайте новую. Нельзя оставаться на покоренном пике - Вы замерзнете и умрете».
В целях экономии времени делового человека, понимающего значение класса «A» и желающего быстро разобраться в деталях, ниже указываем основные черты, присущие таким помещениям. Для репрезентативного описания истинного класса «A» воспользуемся характеристиками бизнес-центра PREMIER, как единственно возможного в Воронеже наглядного примера коммерческой недвижимости высшего уровня.

Строго по центру

Бизнес-центр PREMIER расположен в центре Воронежа. В месте, хорошо доступном для ориентирования. В точке, прилегающей к основным магистралям города, и большого делового трафика. Близость к центру города или к центрам деловой активности - важнейшее и обязательное требование к офисной недвижимости класса «A». Причем частица «или» - тут характерна только для Москвы и Санкт-Петербурга, где встречаются примеры расположения бизнес-комплексов класса «A» отдаленно от центра города. Скажем, метро «Калужская» в Москве - далеко не Китай-город, зато - центр деловой активности. Неподалеку от станции красуются здания «Газпрома» и РАО «ЕЭС», а недавно по соседству с ними вырос деловой центр класса «A» «Gas Field».
В других городах-миллионниках, к которым на полных правах относится Воронеж, центр деловой активности обычно совпадает с центром города.

Limited Edition

Второй критерий класса «A» - его престижность. Достигается это свойство через управление процессом формирования в здании качественной бизнес-среды. Скажем, помещение в БЦ PREMIER может приобрести или арендовать далеко не каждый желающий, у кого просто есть деньги. Среди интересантов ведется отбор. В интересах самих же интересантов (простите за каламбур). Класс «A» - всегда (подчеркиваем - всегда!!!) limited edition. Это нужно, в первую очередь, для того, чтобы обеспечить бизнесу достойное окружение. Здесь не может быть фирм-однодневок, компаний с сомнительной репутацией. При этом ничего личного - только бизнес.

Архитектурный аспект

Глядя на дизайн-проект бизнес-центра PREMIER, сразу замечаешь класс. А какие эмоции вызовет у людей реальная возведенная башня, можно только предполагать. По крайней мере, как мне кажется, PREMIER легко бы занял место на одной из открыток «Виды Воронежа», естественно, при условии, если бы таковые выпускались в наши дни.
Таким образом, достойная и выразительная архитектура - следующий важный критерий офисных комплексов класса «A». Заурядный внешний облик вряд ли может впечатлить и партнера, и гостя, и потенциального сотрудника. Да и для самого владельца он является подавляющим психологическим фактором.
Здесь же стоит отметить, что настоящий класс «A» - это обязательно специализированное и отдельно стоящее здание.
Итак, резюмирую - офисное помещение класса «A» не может:


  • быть на цокольном, первом, и прочих этажах жилых домов;
  • быть в старом здании, даже если оно прошло через реставрацию и модернизацию;
  • быть в здании со стандартной архитектурой и планировкой;
  • быть не в специализированном здании (исключение - многофункциональные комплексы с четкой концепцией).

На деловой орбите

В бизнес-центре класса «A» должны быть соответствующие техническое оснащение и инфраструктура. Под техническим оснащением понимается обязательное наличие оптоволоконных сетей, высоких оконных проемов, скоростных лифтов, высокого качества отделки и других достижений современной инженерной мысли. Впрочем, каждый из нас понимает, что все это при желании можно внедрить в ходе реставрации и модернизации какого-нибудь бывшего НИИ. Следовательно, отталкиваться от технических показателей при идентификации класса «A» нужно весьма осторожно. Наиболее принципиально и объективно класс «A» характеризуют инфраструктурные элементы, образующие концепцию здания. В бизнес-центре PREMIER, к примеру, будут работать банк, копи-центр, страховая компания, юридическая контора, авиакассы и прочие бизнес-спутники. Это необходимость. Бизнес в классе «A» должен чувствовать себя максимально комфортно и удобно, поскольку эти детали влияют на его продуктивность. Впрочем, как и единая служба охраны, центральный рецепшн, конференц-зал, ресторан, которые тоже запланированы в концепции БЦ PREMIER.
Но и это еще не все. Истинный класс «A» характеризуется не только наличием всех вышеперечисленных инженерных и инфраструктурных элементов, но и их ощутимым уровнем. Скажем, не просто физическая охрана, а интегрированная в единую формулу с ней контрольно-пропускная система. Не просто скоростной Интернет, а еще и Wi-Fi. Согласитесь, что работать в таких условиях не только приятно, но и невероятно эффективно, что одинаково относится как к руководителю, так и к рядовому сотруднику.

Для тех, кому интересен настоящий класс «A», «Строительно-Финансовая Группа» и Евгений Крамченко.