Холдинг СФГ

ВРЕМЯ НОВЫХ ФОРМАТОВ

Появление офисных центров элитного класса сформирует не только рынок нового уровня, но и новый менталитет

 

Воронеж снова в арьергарде. Может, центрально-черноземная специфика тому виной, но воронежский бизнес, при всей его продвинутости в других областях, запрягает долго. Стоит вспомнить историю со строительством торговых гипермаркетов: когда в Ярославле, Нижнем и даже Рязани, не говоря уже о Москве, люди отоваривались вполне по-европейски — наши земляки теснились по рынкам разной степени санитарной безопасности. Потом где-то грянул гром, и буквально на глазах изумленной публики выросли «Линия», «Европа», «Армада», «Солнечный рай», «Московский проспект»… Ситуация с офисной недвижимостью класса «А», похоже, грозит повторить этот сценарий.

Потенциал рынка

С точки зрения консалтинговой компании «London Consulting Management Company» рынок офисных помещений Воронежа находится в начале своего развития. В настоящее время количество качественных офисных площадей в расчете на душу населения остается невысоким и составляет примерно 106 кв. м на 1000 населения (аналогичный показатель по Санкт-Петербургу — 205 кв. м), что говорит о высоком потенциале рынка офисной недвижимости.
Существует два мнения относительно того, что будет с этим рынком дальше. Первое заключается в том, что в течение ближайших пяти-шести лет он войдет в фазу насыщения.
Однако ожидать кризиса вряд ли стоит ввиду прогнозируемого экономического роста в большинстве сфер бизнеса.

Спрос и предложение

В процессе изучения тенденций рынка воронежской недвижимости, эксперты ведущих региональных агентств обнаружили, что спрос все еще преобладает над предложением, причем смещается в сторону помещений более высокого класса. Прекрасно об этом зная, владельцы офисных зданий постоянно повышают размеры арендных ставок на 10 — 15% в год. Но повышение цены совершенно не означает соответствия заявленному уровню. По информации инвестиционно-строительной компании «Сота», в городе на ближайшие два года намечено строительство не менее 10 бизнес-центров, реально соответствующих классам «В» и «С». При условии реализации всех этих проектов, рынок офисных помещений Воронежа пополнится к 2008 г. на 60000 кв.м. Однако это не восполнит существующий дефицит.

Наука логика

Существует логическая триада, хорошо изученная маркетологами, которая в применении к местным условиям выглядит так:

  1. Региональные рынки офисной недвижимости повторяют в своем развитии путь Европы и Москвы.
  2. В Воронеже пока нет офисных помещений элитного стандарта.
  3. Нехватка офисов класса «А» является тормозом для развития экономики региона, независимо от его географической принадлежности.

На сегодняшний день единственным офисным центром класса «А» в Воронеже является центр «PREMIER», завершение строительства которого намечено в 2008 году.

Перспективы

Одна ласточка, как известно, весны не делает, однако и отменить ее — в смысле весну — еще никому не удавалось. С появлением центра «PREMIER» на рынке грядут перемены. Причем перемены эти коснутся не только финансовой составляющей отдельно взятых корпораций, но и лица города в целом. Некоторые из них бесспорны.

  1. Арендаторами и хозяевами новых офисов станут перспективные компании, которых не удовлетворяет существующее предложение.
  2. Произойдет локализация (или концентрация), деловой активности. Наиболее значимые для города предприятия сосредоточатся в одном месте.
  3. Офисные центры, декларативно имеющие завышенный класс, постепенно перейдут на реальные позиции. Европейские стандарты станут понятны и доступны всем предпринимателям, желающим иметь офис, соответствующий их статусу. В конечном итоге позиция арендных ставок центра «PREMIER» послужит индикатором реального соотношения класса и уровня воронежских бизнес-центров заявленным ценам на квадратный метр.
  4. Уже сейчас в городе идет активный процесс разделения офисов серьезных компаний на центральные и back-офисы. Это связано с тем, что экономика в регионе, несмотря ни на что, растет и требует новых форматов. Бизнес-центр класса «А» — реальное решение вопроса разделения офисов для расширяющей свои горизонты компании.
  5. Возможен и такой сценарий, когда с ростом спроса на профессиональную офисную недвижимость станет ощутимой нехватка офисов классов «А» и «В», и это приведет к опережающему росту арендных ставок в этих сегментах. Как следствие — к увеличению ценового разрыва между элитными категориями и офисами класса «С».
  6. На этапе формирования рынка офисной недвижимости темпы роста цен на порядок выше, чем на этапе его насыщения. Поэтому компании, которые успели приобрести элитную недвижимость в начале роста цен, начнут ее продавать по схеме «sale-lease-back». Это позволит заработать на разнице цен, оставить за собой офисные помещения на правах долгосрочного арендатора и переложить значительную часть средств из недвижимости в операционную деятельность, не опасаясь дальнейшего роста цен. В условиях явного дефицита предложений на рынке элитной коммерческой недвижимости, покупка офиса по сравнению с арендой становится более выгодным вложением средств.
  7. Перемены затронут структуру предложения. В связи с увеличением объема новых офисных площадей значительно снизится доля офисов класса «С». Класс «В» будет еще длительное время превалировать. Классы «В+» и «А» значительно увеличат занимаемые в конъюнктуре рынка доли.
  8. И что, на наш взгляд, важно: появление в городе современного, построенного по последнему слову, соответствующего всем самым дотошным стандартам Бизнес-центра серьезно подправит имидж Воронежа, миллионника и столицы Черноземья. А это — доверие инвесторов, новые проекты, рабочие места, отремонтированные дороги. Связь прямая, потому что большие деньги на пустое место не приходят.
 
 

Алексей КАЛИНИН, агентство недвижимости «Адвекс»

При сохранении темпов развития местной бизнес-структуры рынок офисных помещений будет развиваться вплоть до появления самых диковинных вариантов офисов. Воронеж отстал от других городов в этом отношении, так как местные инвесторы не рисковали в попытке создать массовый спрос. С другой стороны, иногородних инвесторов не устраивала доходность вложений в строительство офисов класса «А» в Воронеже.
С появлением офисного центра «PREMIER» ситуация изменится. С этого момента в Воронеже будут представлены все классы офисных зданий и цены будут больше соответствовать классификации помещений. Строительного бума в элитном сегменте я не ожидаю.

 

Нина УКОЛОВА, агентство недвижимости «Цитадель»

Я считаю, что появление офисного центра «PREMIER» — это знаковое событие для Воронежа как столицы Черноземья. Обычно в офисах класса «А» помещения арендуют представительства иностранных компаний и крупнейших российских корпораций. Когда будут созданы условия для прихода этих компаний, вместе с ними придут и инвестиции.
В Воронеже практически нет выбора площадок, соответствующих требованиям класса «А». С другой стороны, строить у нас было не только негде, но и некому, ведь строительство элитных офисных центров — весьма затратное мероприятие. Хорошо, если СФГ* поможет Воронежу в этом вопросе.
Повлияет ли появление центра «PREMIER» на ценовую политику арендодателей? На мой взгляд, это маловероятно. Скорее всего, будет найден некий компромисс между существующими ценами и ценами на помещения элитного класса.


* Строительно-Финансовая Группа, основной инвестор проекта